アーリーリタイア前後の住居・住宅~Vol.6~

前回、アーリーリタイア時の貯金と資金、節約編~Vol.5~にて支出と節約について少し記載しました。今回は、人生での支出として大きなウェートを占める住居について焦点を当ててみたいと思います。

概念的な話として、住居はコストセンターではなく、成果を生み出す場所だと考えています。常に問うべきは、「パフォーマンスがこの住宅で上がっているのか?」それだけです。人によって支払える家賃、買える住宅は異なりますから、年収の〇割。だとか、独身だったら家賃は5万に抑えろ。とか、お金の支出だけの話ではありません。

また、例えば年収1億円の人と年収200万の人では、そもそも選べるカードが違います。100億円でアーリーリタイアする人と4,000万でアーリーリタイアする人でも異なります。アーリーリタイア前後で最適な住居と言うのは、自分自身にとっての最適な住居であって、万人によい住居ではないので注意が必要です。

「いやいや、お金があればそりゃ4LDKとか200平米とか住めるし、駅近だったり、オフィスの隣にでも住めるでしょうよ」だったり、「お金が無かったら選択肢がないんだから、1K20平米で駅まで徒歩15分の家しかない」とか「そもそも住宅ローン組めないから」などと言わずにFIREに必要な最適な住居を考えると中々深いです。私が思うのは、本当に自分にとって。また家族にとって。さらにFIREを達成する為に最適(少しも過不足がない)な住居を真剣に考え続けることが重要だと思います。

FIREを目指す人は、投資をすると思います。商品を常に1つだけしか保有できないとしたら、商品のことをよく調べ上げますよね?そうでなくても投資する商品のことをよく理解して投資しますよね?それでも失敗しますよね?人生の支出で大半を占める住居費。住居は、ほとんどのケースにおいて1つか選べませんから、本気で定期的に検討することをお勧めします。

住居が最適化されていないが為に、様々な部分で影響が出ており、FIREにたどり着けない例も多くあります。適度なフラストレーションならまだしも、大きなフラストレーションを抱えたままでは、自分自身に合っていない物件と言えます。

住居・住宅と家

住居において主なパフォーマンスの指標は3点だけです。

1.時間軸

2.費用軸

3.精神軸

住居の時間軸

 

アーリーリタイア前であれば、出社したり取引先に出向いたり、何らかの仕事やビジネスをしていると思います。日常の生活において時間に関するフラストレーションがあるかないか。これがまず1つ目の評価軸です。

会社員時代、仕事と睡眠時間が最優先だった為に、自分のパフォーマンスを最大化すべく徒歩圏内に住みました。家賃は、手取20万の給料の35%ぐらいである7万円だったと思います。私にとっては、もともと睡眠時間が短くなると劇的にパフォーマンスが下がる為、これを確保すべく結果的にこうなりました。朝の30分は、私にとっては夜の1時間です。

また、お金が無いのに起業した時、自宅の家賃すら払えなかった為、賃貸の実家に転がり込みました。2Kの家に3人でした。その時、自分のオフィスまで1時間程度かかっていましたが、次第に往復の時間である1日2時間が無駄だなと感じ始めました。1週間で10時間。1か月で40時間です。もし、同じ能力のビジネスパーソンがいて、月間40時間のペナルティがあったら絶対負けるだろうな。と言う特殊な考え方をしていたものです。

ここで重要なのは、住居に関することで「時間」に対してフラストレーションがどの程度発生しているのか把握する事です。例えば、地方で車通勤1時間しているけど、音楽を聴きながら運転しているとあっという間だし、家と仕事のリセット時間にもなっているからこの時間が逆に必要。そういう人もいると思います。それはそれで一見良さそうに見えますが、じゃあ実際、徒歩圏内になったらどうなるのか?は、試してみないと分からないのです。どちらもやってみて初めて分かることです。

よくあるような「近場に住んで通勤短縮し、その分、仕事したほうがよい」とか「保育園代が安いから事務所から遠いけどこっち」などと最初から軸を混ぜて結論を出してしまうのですが、軸を混ぜずに1つずつ検証したほうが確実です。確実と言うのは、自分の本当のフラストレーションが他の要素で隠れてしまいますし、パフォーマンスも隠れてしまうので、1つずつ検証すべきです。

住居を中心として、職場・保育園・習い事・介護・病院などを洗い出し、それぞれ「時間で何かストレスってあるかな」と。その次は、逆にその時間を縮めれたとしたら。さらに、時間がもっとかかったらどうなるか。両方から検討出来ます。

上記以外にも時間軸はあります。家族がいる場合、将来の保育園や幼稚園、小学校や中学校などがあります。例えば、そこに住むと小学校が遠かったり、保育園も自宅と職場の反対側になる。など、将来時間の消費が発生することも念頭においておくべきです。高校や大学は、どこに入るか分かりませんので、気にする必要はありませんが最低中学校までは、時間軸として検討したいものです。

さらにアーリーリタイア後の住居は、どうするべきでしょうか?そもそも、子供がいれば動ける時期は、高校や大学、社会人など子供が巣立ってからになりますので一定の期間目星がつきます。もし、未就学児を抱えてFIREするのであれば、全国・全世界が対象になるでしょう。アーリーリタイア後の住居選びは、どのぐらい手前の検討かによって全く異なる為、正直検討が難しい部分です。

FIREまであと20年、15年、10年、5年、1年。おそらくその中で考えかたや環境、世界も変わりますのでNZの山の中で暮らしたい。と言う想いを20年キープさせるのは、FIREより難しいと思います。さらにFIRE間近になると100%メンタル面が変わってきます。数千万~数億、数十億保有し、それこそ自信と幸せに満ち溢れ「やっぱりFIREしなくていいんじゃない」と思うのもここです。

さらにFIREするのが怖くなる人もいます。ちょっと別なテーマになってしまうので割愛しますが、アーリーリタイア後の住居は年齢や体調も含め、色々変わりますのでぼんやり「地元に帰りたい」「沖縄に住みたい」「マレーシアに住みたい」ぐらいのざっくりが良いのかなと。そして、そう本当に思っていれば長期休みを使ってほどよく行くべきでしょうね。いきなりアーリーリタイアしたから、そこへ飛んでしまうのはやはり失敗しますから。それで強制退場させられてしまう事例もありますので、アーリーリタイア後の住居選びは、FIRE活動しながら検討していくのがベストです。

ただ、最近では特にそうですが、リモートワークやコロナでも広がったように、どこでも稼げる人が増えてきました。なので、FIREする場所を決める為にデジタルノマドするというのもありだと思います。

 

住居の費用軸

アーリーリタイアと住居

もっともシンプルで分かりやすい部分ですよね。賃料。ここで言いたいのは、自分にとっての「住居の足るを知る」です。4畳半風呂無しでもストレスゼロでパフォーマンスを出せる人もいれば、風呂がないと無理。と言う人もいるでしょう。でも、「シャワーだけで生活したことありますか?」と聞くとしたことないんですよね。あとは、南向き・10階以上・角部屋などなど。思い込みの部分は除き、実体験に基づくとコストカットできる場合もあります。あとは、変なプライドも邪魔したりします。家族の悪意のない要望も同様です。原則、住居費は、安ければ安いにこしたことがないので。

費用軸で最も重要なのが「その賃料がストレスになるかどうか」ですね。当たり前です。手取り30万の人が家賃15万だとドキドキしますよね。200万の人が150万のところへ住んでもドキドキすると思います。ただ、それも人によって異なります。今は手取40万だけど、20万のところへ住んで2年間がむしゃらにやれば、間違いなく月給100万は目指せるから事務所の近くに住む。

となるとアーリーリタイアする為の先行投資で、通常賃料との差額が5万~10万のところで必要経費です。外資証券会社だったり、弁護士や医者、商社、フルコミッションの人もそうですよね。なので一概に月収の〇割的なものも目安になるかもしれませんが、パフォーマンスを上げる為の費用軸を持つことが必要だと感じます。多くの人が自分の払える費用をベースにしますが、時間軸を先に考え物件とエリアを選定する。その後に費用軸を持ち込むとスムーズです。

個人的に独身で会社員であれば、オフィス近くのボロアパートか格安シェアハウスがおススメです。寮があればそれも良いですね。失うものが無ければ、FIREの為にどうとでも出来ますから自分次第です。ペアなら同棲。結婚の有無に関わらず、シェアすれば費用も抑えられます。家族であれば、子供や相方の要望にもよりますので話し合いが必要ですね。食洗器は必須とか。ディスポーザー必須とか。成城石井のそばじゃないとダメとか。

もし、ペアや夫婦であれば、大体この費用軸の話をするとギャップが生まれます。もし、結婚相手がいたり、相方がいるなら早々に話してみると良いです。ちなみに私の妻は、都会派。私は田舎派です。今でも話が合いません。私が田舎に住めるという事は、単身で行くか、離婚するか、妻が死ぬかです・・・。結婚する前からFIREを目指したわけでは無いので、途中から目指すとこういうギャップが出ます。今は、私が折れていますが妻は折れる気がありません笑。本当にワガママです。脱線失礼しました・・・。

まず、時間軸で物件を探し、出てきた物件に対し賃料が安い順で検討していくと本質がずれずにスムーズです。

 

住居の精神軸

住居と住宅

天才を殺す凡人の書籍でもお馴染みの凡人が好きな共感性です。アーリーリタイア前後の住居を探す際に、最後に持ってくるべきなのが精神軸・メンタル軸です。

千葉市が地元。勤務は都内。ペアで暮らしている。「私は地元が千葉だから、このまま千葉がいいな。友達の付き合いもこっちが多いし」「そりゃ分かるけど、FIRE目指してるんだから通勤時間と交通費が無駄だし、賃料だってついでに安いところ探せるじゃん」「私にとって友達は大事だから、出来れば近くにいたいの」「・・・・・」。

FIREを目指すには、1人でやるか2人でやるか。色々あるのですがこういったケース、そもそもFIREの為に別れますかね?笑。どこかの組織と同じで、理念やゴールが同じでないとこういったやりとりになりがちです。そもそも、住宅を検討していても、最後にこういった精神論でひっくり返る事がよくあります。

何故、3番目に持ってきたかと言うと独身であれば今後の行方はどうであれ、精神論は最後に持ってくるべきだからです。出来るだけパフォーマンスにフォーカスして、機械的に実績を積み上げ、最短でFIREできたほうが確率が高まりますから。例えば、先に出てたような4畳半一間で十分な話。住めば都です。ちなみに私は今でも4畳半です。ロフトベッドで下スペースを活用しています笑。実質6畳ほどに拡大できます(人との距離や音に関し、好ましいものが人ぞれぞれですので、それになるべく合わせるべきです)。

次にペアやディンクス夫婦、家族。この場合は、時間軸と費用軸をベースに「FIREする為にこうしたいのだけど」から始まり、精神論に向き合い時間軸と費用軸に落とし込んでいく作業が必要です。難しい場合も「どうしてもこの部分がダメだったら、これこれの条件を入れて引っ越すからさ、1度チャンス頂戴」のような形でトライ出来ると良いですね。

やはり住居は、関係者全員に影響があるので、それぞれの意向をくむ必要がありますが、時間軸と費用軸の時点で関係者の為の事が考えられているのであれば、なかなか精神論だけでは反対もしにくくなります。今現状、家賃20万円で微妙にオフィスから近いのを失敗したなと考えていて、12万円ぐらいの費用軸優先で下げる為の引っ越しで精神論が出てきても、8万円の差額と共にメリットも複数あれば、FIREに近づくための手段であると分かってもらえると思います。

最後に精神軸として、なかなか気付かないメンタル面です。住居に関わる事が起因し、メンタル面に影響が出ており、結果、パフォーマンスが下がる場合です。私が実家に転がり込んだ時は、その典型例ですね。私は家賃を節約する為でしたが、親や兄弟にはメリットがありません。スペースが狭くなり、邪魔なだけです。私以外の人のパフォーマンスが下がり、出ていってほしいとなるわけです。

通勤は苦じゃないけど、知らず知らずのうちに仕事のパフォーマンスに影響しており、仕事ではなく通勤で疲れていた。払える賃料だと思っていたけど、狭いとメンタル的にきついと思っていたが実はその半分の家賃と広さで十分だった。自分の部屋が無かったけど、小さくても部屋がある事で仕事のパフォーマンスがあがり、家族との喧嘩もなくなった。などなど、気付かないケースも多いのです。メンタル面も良く観察し、パフォーマンスを上げる為に時間軸と費用軸を使いこなしたいものです。

 

アーリーリタイアの住居・番外編

ここでは、住宅にまつわるプラスとマイナスの盲点をご紹介していこうと思います。意外にその時にならないと分からない事もありますので、参考になれば幸いです。

住宅ローンが組めない

有名企業の代表取締役や取締役、上場企業の社員などでも、とりあえず肩書は辞めれば信用ゼロです。全く役に立ちません。住宅ローンを組もうと思っても組めませんのでご注意ください。FIRE用の資産を見せたところで、貸してくれません。結構、借金に関しては、皆さんスタンスが全く異なると思います。「絶対借金はしない派」「内容によっては借金が有効派」色々ありますから、ここではその議論はしませんが、借金する事が非常に難しくなるのです。

また、個人事業主としてずっとやっている場合であれば、頭金やこれまでの確定申告で継続して収入があれば、FIRE後も借りれるかもしれません。セミリタイア的に少し収入があり、年収に対して30%以内であれば住宅ローンを組める可能性も高くなります。融資への自分なりのスタンスやアーリーリタイア後の構想に応じて、住宅ローンの有無をしっかり考えておきましょう。

無職だと物件を貸してくれない

これはディスっているわけではありませんが、不動産仲介会社の営業マンや不動産オーナーもFIREやアーリーリタイアの事情なんて知りませんし、普通の反応は「定職につかずに家賃払えるのか」と言うところです。無職の家族がいきなり来て、条件を言い出し、探してくれと言う。お金が払えることをどう証明するのか、門前払いなのか。これは仲介業者によっても異なります。

アーリーリタイア前後であれば、確定申告書や年末調整が数年分あればそれでも証明出来ますが、職業が自営だと「確定申告だしてください」。投資家でも「確定申告だしてください」となります。「インカムだけで暮らしていけるんです」と言ったところで通じません。結局、どうなるかと言えば、家賃1か月分で保証協会に入れようとするのですが、保証協会側でも審査があります。無職だと審査もおりないのです(降りる場合もあるかもしれませんが)。もしくは、入居者以外の連帯保証人を付ける感じです。誰もいなければお金を払って保証人を業者へ依頼する事になります。

交渉するとしたら、賃料の前払です。3か月~6か月分を目途に前払していくから貸してくれと交渉するしかありません。もしくは、賃料10%あげていいからとかもいいかもしれませんね。これに関しては、Airbnbで1か月単位で貸してくれるところがあったりしますし、マンスリーマンションでも良ければそれも使えますから、時代の流れとニーズで色々な住居形態が増えれば良いですね。

意志あるネットカフェ民になる

独身でもペアでも出来ます。仕事場近くのネットカフェに住むと安上がりだったりします。物も多く持てませんし、仕事にフルコミットできます。意志あるネットカフェ民になることで、余計なコストを一切カットし、FIRE一直線を目指すことも可能です。但し、滞在プランだとどうしても1日2000円を超えてくるので月間で6万円。水道光熱費込みなので、立地にもよりますが少々きつくなります。夜21時~朝8時までのナイトパックだと1,000円代になるので月間で3万~4万ぐらいにチャレンジできます。この場合、コインロッカーなどの使用も必須になると思いますが。

また、ネットで人気のネットカフェは、情報が出回って空きがないケースが多いです。さらに、人気があがると料金もあがったり、条件がきつくなるケースもあるので良くありません。この方法は、近いうち使えなくなる可能性もあります。

 

海外の物価が安いところへ住む

そもそも、そこに住みたいんですか?とたまに聞きたくなることが多い筆者です。賃料2万円。え?国内でも地方に行けばたくさんありますけど。と思いつつ。タイやマレーシア、フィリピンなどの田舎に行くとたしかに安い物件があります。これだとFIRE自体出来ますし、維持も出来ると思いますがFIRE本来の。アーリーリタイアの本来の意味って、なんだろうと考えるわけです。労働から逃れることが人生最大の喜び。であれば、おめでとうございます!実現出来ましたし、インフレを考慮しながらあと1~20年維持できる事を願っています。

となるわけですが、費用面だけでなく、例えばそこの国やエリアが好きで、自然環境改善のボランティアをしながら過ごすとか、費用面だけにフォーカスせずにプラスαがあると継続性が高まると個人的に考えています。つまり、バーチャルでなくリアル的にそこへ住みたい何かしらの理由です。費用以外に1つあれば、継続性の確度が1つ高まります。

失敗するケースとしては、「つまらなくて飽きた」「インフレを考慮してなかったから、3年で家賃が30%増しになった」「虫はたくさんいるし、壁は薄いし、とても住めた場所じゃなかった」などほんとたくさんあります。色々考えて海外の物価が安い場所にFIRE後行くにせよ、バックアッププランAとBぐらいは考えて、アーリーリタイア後の住居は考えたいものです。

 

引っ越しは精神衛生上負担が大きい

これは、何かの論文で読んだのですが、引っ越しは人間にとって非常にストレスフルな作業です。本来、動物としても常に移動し続けるよりは、ある程度のテリトリー内で動いたほうが、危険ではなくストレスもかかりません。これが人間でも起きるという理由です。

例えば、バックパッカーのような暮らし方を10年続けられるのは、金銭的に問題がなくても病気に近いかもしれません。1年や2年ならまだしも、常に移動し続けられるのは、一般的に考えると異常です。引っ越しうつという言葉があるぐらいなので、引っ越し前後の作業や新しい環境でのストレスを考えると転々とするのは、あまりよくありません。

精神面で見てもアーリーリタイア時の住居を転々とさせること自体、大きな負担となるので頭にいれておく必要があります。家族やパートナーがいる場合は、移動ごとに相手のメンタルを考えてあげましょう。変化がないか、疲れていないか。アーリーリタイアしてうつになっては、さすがに笑えません。こういった事を考えると最悪時の居住エリアを1つ。平時の居住エリアを1つ。調子が良い場合にいける居住エリアを1つ。計3つは、FIREする前に考えたいところです。それぞれ物件を持つ。と言うわけではなく、知っているエリア。詳しいエリア。自分達に合っているエリアと言う意味です。

 

アーリーリタイア前後の住居・住宅のまとめ

200平米4LDK、天井高3mの住宅を選べる人もいると思います。払えてFIRE出来ればそれはそれ。でも、その人が60平米1LDKを選ぶならそれはそれ。どんなFIREであっても、最終的に住居やエリア、国は人それぞれです。節約だけが戦術ではありません。アーリーリタイアの為の住居として、こういうポイントを考えて選んだ。と自分やパートナーの頭で理解、共有出来ている事が重要かなと思います。まあ、私の妻のようなケースもあるので万人には通用しませんが、「じゃあもし、都市部にこうして住んで、毎月13万節約できるのを捨てずに、途中で退場したら一緒に働いてね(計画的には無いのですが)」と言って、地方の自然が多くある場所に住むのは諦め、事あるごとに地方へ行っています。

まとめです。

1.アーリーリタイアする為のパフォーマンス向上に、住居は重要な要素であること
2.検討は必ず各拠点(仕事、保育園、小学校、病院、実家など)から時間軸で検討すること
3.時間軸で絞り込んだエリアに対し、費用軸の安い物件から検討すること
4.候補物件を前にしながら、メンタルや精神論を出し合い決めること
アーリーリタイア、FIREの為に考え抜かれた「自分にとってハイパフォーマンスを上げられる住居」で勝負をかける。手に入れるのは、住む人の幸せとFIREです。1度決めたら終わりではない住居。定期的に自分に合っているかを考えていくべきです。

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